Sit alanındaki bir ev neden ayrı bir alımdır?
Mardin’in eski kenti, Midyat’ın merkezi ve Savur’un merkezi kentsel sit alanıdır. Bu alanlardaki yapıların bir kısmı ayrıca tek tek tescillidir ve tescilli bir yapıda onarım ya da tadilat, koruma bölge kurulunun iznine bağlıdır. Tescilli olmayan bir evde de iş serbest kalmaz: sit alanında koruma amaçlı imar planının kuralları geçerlidir ve hangi kuralın sizin parselinize düştüğünü belediye söyler.
Sit alanının bir sınırı vardır ve aynı ilçede sınırın içinde kalan bir ev ile birkaç sokak ötesindeki bir ev farklı kurallara bağlı olabilir. Midyat’ta ve Savur’da bu alanlar için ayrı koruma amaçlı imar planları hazırlanmıştır. İlandaki “tarihî dokuda” ya da “eski çarşının içinde” sözü evin sınırın içinde olduğunu kesin olarak söylemez; bunu belediyenin imar birimi söyler.
Satın alan kişi için bunun anlamı basit: aldığınız şey yalnız bugünkü hâliyle bir ev olur, onu ancak izinle değiştirebilirsiniz. Pencereyi büyütmek, terası kapatmak, üstüne bir oda eklemek, çatıyı yenilemek gibi planlarınız varsa, bu planların izne bağlı olup olmadığını almadan önce öğrenmek fiyat pazarlığının da parçasıdır. Ev ilanlarında görülen “restore edilmiş” sözü de bir soruyu beraberinde getirir: yapılan iş izinli mi, izinsiz bir ek var mı?
Tescil, izin ve imar sorularına cevap vermek dedektifin işi olmaz. Cevabı veren kurumlardır ve sağlıklı yol, cevabı satıcıdan ya da evi gösteren kişiden duymakla yetinmemektir.
Kurumlara sorulacaklar
Almadan ya da uzun süreli kiralamadan önce şu soruları ilgili kurumlara kendiniz sorun ya da sizin adınıza bir uzmana sordurun:
- Yapı tescilli mi? Tescilliyse yapıya daha önce yapılmış müdahaleler hakkında kurul kayıtlarında ne var?
- Evde yapmak istediğiniz değişiklik izne bağlı mı, izin için hangi belgeler isteniyor?
- İlanda ya da satıcının sözünde “yenilendi” denen işler için daha önce izin alınmış mı?
- Parselin imar durumu ve koruma amaçlı imar planındaki yeri ne? Bu bilgiyi belediyenin imar birimi verir.
- Tapu kaydı kimin adına, kaç paylı? Bunu tapu müdürlüğü gösterir.
Bu cevapların her biri bir belgeye dayanır. Belge almanın mümkün olmadığı durumda bile, kiminle konuştuğunuzu ve hangi tarihte ne söylendiğini not etmek, sonradan çıkan bir anlaşmazlıkta işinize yarar.
Satıcıdan istenecekler
Kurumlara gitmeden önce satıcıdan bazı belgeleri istemek, hem soruları kısaltır hem de satıcının işe nasıl yaklaştığını gösterir. Tapunun bir örneğini, evde daha önce yapılmış onarımlara ait izin yazılarını ya da onaylı projeleri, varsa yapının tescil bilgisini isteyin. Satıcı bunları elinde tutmuyor olabilir; bu olağandır, ama o zaman sorunun cevabını kurumdan almak büyük önem kazanır.
Eski evlerde mülkiyet sınırı her zaman duvarla örtüşmeyebilir. Bir avlu, bir merdiven, bir dam ya da bir su yolu komşu evle birlikte kullanılıyor olabilir. Satıcıya bu ortak kullanımları sorun ve cevabı tapudaki kayıtla karşılaştırın. Bir evin üst katının ya da bir odasının başka bir kişiye ait olması da mümkündür; tapu kaydı bunu gösterir, satıcının anlatımı göstermeyebilir.
Son olarak evin son yıllarda nasıl kullanıldığını sorun: kim oturdu, ne kadar süre boş kaldı, kiraya verildi mi? Uzun süre boş kalmış bir yapıda nem, çatı ve tesisat ayrı bir masraf kalemidir ve onarımın izne bağlı olması bu masrafın takvimini de belirler.
Yerinde görülmesi gerekenler
Kurumların cevaplayamadığı bir kısım kalır ve o kısım evin bulunduğu sokakta görülür. Tapu, kimin malik olduğunu söyler; evi size kimin gösterdiğini söylemez. Kurul kaydı yapının tescilini söyler; içinde bugün kimin oturduğunu söylemez.
İlk soru evi gösteren kişidir. Malikin kendisi mi, bir akrabası mı, bir aracı mı? Malikin evi bir yakınına gösterttiği durum olağandır; o zaman gösteren kişinin yetkisini belgeyle istemek size düşer. Yerinde bakış ise evin dışarıdan görülen kullanımının bu anlatımla uyuşup uyuşmadığını gösterir.
İkinci soru evin bugünkü kullanımıdır. Ev boş mu, içinde bir kiracı mı oturuyor, yalnız mevsimlik mi açılıyor? Kapının, pencerelerin ve girişin farklı günlerdeki hâli, ilandaki “boş, hemen teslim” sözünün karşılığını büyük ölçüde gösterir. İçeri girip bakmak sizin işinizdir, evi gezdiğinizde ev sahibiyle birlikte yaparsınız; araştırma evin dışında kalır.
Üçüncü soru kapının kendisidir. Eski kentte bir ev çoğu zaman sokak adından çok bir tarifle anlatılır. Tarif edilen kapının, ilandaki fotoğrafta görünen cephenin ve tapudaki adresin aynı yapıyı gösterdiğini doğrulamak, özellikle birbirine bitişik ve birbirine benzeyen yapıların sıralandığı sokaklarda önemlidir. Rapor bu üç soruyu tek tek cevaplar ve hangi gün neyin görüldüğünü yazar.
Raporun neyi içermediğini de bilin: evin taşıyıcı yapısı, nem, çatı ve tesisatın durumu bir mimarın ya da ustanın değerlendireceği konulardır. Yerinde yapılan çalışma evin bugün nasıl kullanıldığını ve doğru kapıyı ortaya koyar; yapının sağlamlığına dair bir görüş vermez.
Bu çalışmanın ayrıntısı, ev ve arsa alımı öncesi kontrolün anlatıldığı Tapuya gitmeden önce sayfasında var; orada tarla ve kırsal mahalle için de ayrı bir bölüm bulunur.
İzin süreci alım kararınızı nasıl etkiler?
Tescilli bir evi alıp onarmayı düşünüyorsanız, onarımın kendisi kadar izin sürecini de hesaba katın. Kurula başvuru için çoğunlukla bir rölöve, yani yapının bugünkü hâlinin çizimi ve bir onarım projesi hazırlanır; bunları bu konuda çalışan mimarlar hazırlar. Bu belgelerin hazırlanması, başvurunun değerlendirilmesi ve iznin çıkması zaman alır ve bu süre içinde yapıda izinsiz bir iş yapılamaz.
Bu bilgi pazarlıkta işinize yarar. Hemen taşınmak ya da evi kısa sürede kullanıma açmak istiyorsanız, onarım ihtiyacı büyük bir ev sizin için ilandaki fiyattan daha pahalıya gelir. Bir mimardan ya da kurumdan alacağınız ilk bilgi, evin gerçek maliyetini satın almadan önce görmenizi sağlar.
Kiralayacaklar için ayrı bir not
Eski bir evi kiralayan kişinin tescil sorusu daha hafif görünür, çünkü yapıya kendisi dokunmayacaktır. Yine de iki konu kiracıyı da ilgilendirir.
Birincisi ev sahibinin verdiği onarım sözüdür. “Taşınmadan önce çatıyı aktaracağım”, “nemi gidereceğim”, “banyoyu yenileyeceğim” gibi sözler tescilli bir yapıda izne bağlı olabilir ve izin gelmeden yapılamaz. Bu söz üzerine kira sözleşmesi imzalanacaksa, işin izinli olup olmadığını ya da izin başvurusu yapılıp yapılmadığını sormak, yağmurlu bir kış geçirmemenin yoludur.
İkincisi evi kiraya verenin kiraya verme yetkisi olup olmadığıdır. Ev birkaç mirasçının ortak malı olabilir, evi gösteren kişi bunlardan yalnız biri olabilir. Kirayı ödediğiniz kişinin maliklerle bağı, evin bugün başka bir kiracının elinde olup olmadığı ve ilandaki evin gösterilen ev olduğu, kaporayı vermeden önce yerinde görülebilecek şeylerdir.
Kira sözleşmesine evin tescilli olduğunu ve hangi onarımın kimin sorumluluğunda olduğunu yazdırmak da ileride doğabilecek bir anlaşmazlığı baştan önler. Ev sahibi izne bağlı bir onarımı üstlenmişse, iznin kimin adına ve hangi tarihte alınacağını sormak yerinde olur.
Midyat’ta ya da Savur’da da aynı iki soru geçerlidir; değişen yalnız sorunun sorulacağı belediyedir. Eski bir evde huzurla oturmanın yolu, yapının kurallarını ve evi size verenin kim olduğunu anahtar elinize geçmeden öğrenmektir.