Bir ev, arsa ya da tarla alımında en pahalı hata, tapu gününden sonra fark edilen hatadır. O güne kadar her şey konuşulabilir, ertelenebilir, yeniden pazarlık edilebilir; imzadan sonra ise elinizde yalnız aldığınız yer ve onunla gelen sorunlar kalır. Bu çalışma, tapu günü belirlendiği anda başlar ve o güne kadar kalan zamanı doğru sırayla kullanmanızı sağlar.
Tapu gününden geriye doğru sıra
Kontrolün sırası, tapu gününden geriye doğru kurulur. Her aşamanın bir sonraki aşamaya bilgi taşıdığı bir dizi düşünün:
- Fiyat konuşulurken: Satıcıdan ya da aracıdan yerin il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini yazılı olarak isteyin. İlandaki tarif ya da sözlü adres bu aşamada yetmez; bundan sonraki her adım bu numaralara dayanır.
- Kapora ya da ön ödemeden önce: Tapu kaydı, imar durumu ve yapı eskiyse tescil bilgisi kurumlardan öğrenilir. Bu cevaplar gelmeden ödeme yapmamak, sonraki bütün adımları güvenli kılar.
- Kayıtlar elinize geçtikten sonra: Satılan yer bu aşamada yerinde görülür. Kâğıttaki parsel ile size gösterilen yerin aynı olup olmadığı, yerin bugün nasıl kullanıldığı ve çevresinde alım kararınızı etkileyecek bir durum olup olmadığı bu aşamada ortaya çıkar.
- Tapu gününden önceki son günler: Rapor elinizdedir. Cevapsız kalan bir soru varsa, onu satıcıya sormak ya da tapu gününü ertelemek için hâlâ vaktiniz vardır.
Bu sıranın en önemli yanı, yerinde bakışın kayıtlardan sonra gelmesidir. Ada ve parsel bilinmeden yapılan bir yer görmesi, size gösterilen yere bakar; kayıtlar elinizdeyken yapılan bakış ise satın alacağınız yere.
Kurumlardan istenecek cevaplar
Kayıt tarafındaki sorular dedektife değil, ilgili kuruma sorulur ve cevabı kurumun belgesinde durur. Kısaca:
- Tapu müdürlüğü: Yerin kayıtlı sahibi ya da sahipleri, payların nasıl dağıldığı ve kayıtta satışı etkileyebilecek bir not, örneğin bir ipotek ya da haciz kaydı bulunup bulunmadığı.
- Belediyenin imar birimi: Arsada imar durumu, yani ne kadar ve ne tür yapı yapılabileceği; evde yapı ruhsatının ve iskânın bulunup bulunmadığı.
- Daire alıyorsanız: Tapuda kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı yazdığı; ayrıca binanın yönetiminden ortak gider borcu olup olmadığı.
- Kadastro: Parselin paftadaki sınırları; özellikle tarlada ve kırsal arsada, yerinde gösterilen sınırla karşılaştırmak için.
Bu belgeler sizin ya da yetki verdiğiniz kişinin başvurusuyla alınır. Elinize geçtiklerinde yerinde bakışın neyle karşılaştırılacağı da belli olur. Kurumdan aldığınız yazılı cevapları saklayın; tapu günü yanınızda olmaları, son anda çıkan bir soruya orada cevap verebilmenizi sağlar.
Yerinde görülenler
Yerinde bakış, kâğıdın söylediğiyle yerin bugünkü hâlini yan yana koyar. Raporda şu sorular cevaplanır:
- Size gösterilen yer, kayıttaki ada ve parselin bulunduğu yer mi? Sınır taşı, duvar ya da çit gibi işaretler paftadaki sınırla kabaca örtüşüyor mu?
- Yer bugün kullanılıyor mu? Evde oturulduğuna dair bir iz var mı, tarla ekili mi, arsada bir yapı, depo ya da başka birine ait eşya var mı?
- Yere giden yol nasıl, yolun bir kısmı başka bir parselin içinden mi geçiyor?
- Yerin duvarında, kapısında ya da tarlanın kenarında başka bir satış ilanı, başka bir telefon numarası ya da yerin satılık olmadığını söyleyen bir yazı var mı?
- Çevrede, yerin değerini ya da kullanımını değiştirecek açık bir gelişme, örneğin hemen yanında süren bir inşaat görülüyor mu?
Evi ya da tarlayı size gösteren kişi de bu tablonun parçasıdır. Tapu kaydındaki sahiple aynı kişi değilse, hangi sıfatla satış yaptığını belgeyle sormanız gerekir; rapor ise o kişinin yerle ilişkisinin dışarıdan nasıl göründüğünü yazar. Bütün bunlar açık alandan bakılarak, gün ve saatiyle kayda geçer. Rapor her soruyu ayrı bir satırda cevaplar; fotoğraflar yerin hangi köşesinden ve hangi yöne bakılarak çekildiğiyle birlikte verilir. Tapu günü yer size yeniden gösterildiğinde elinizdeki fotoğrafla karşılaştırabilir, aynı yerde durduğunuzdan emin olabilirsiniz.
Tarla ve kırsal mahallede
Kırsal bir yerde alım yapacaksanız adres meselesi kentteki bir daireden daha çetrefillidir. Satıcı ya da aracı yerden hâlâ köy adıyla söz eder; oysa büyükşehir düzenlemesinin ardından Mardin’deki köyler tapuda ve öteki resmî kayıtlarda bir mahallenin adıyla yer alır. İlanda ya da sözde geçen mevki adı ise kayıtta hiç görünmeyebilir. Mevki adı, mahalle adı ve parsel numarası aynı yeri gösterdiğinde kuşku kapanır.
Tarlada asıl güçlük sınırdır. Taş duvar, bir yol izi ya da ağaç sırası yıllar içinde yer değiştirmiş olabilir ve arazide “buradan buraya” diye gösterilen sınır, paftadaki sınırla aynı olmayabilir. Kadastro paftası elinizdeyken yapılan bakış, bu farkı tapu gününden önce görmenizi sağlar. Arazinin içinden geçen bir patika, bir elektrik direği ya da komşu parselden gelen bir yol da rapora yazılır; bunlar, tarlayı nasıl kullanabileceğinizi doğrudan etkiler.
Eski bir yapı alıyorsanız
Mardin’in eski kenti ile Midyat ve Savur’un merkezleri kentsel sit alanıdır; tescilli bir yapıda onarım ve tadilat koruma kurulunun iznine bağlıdır, ayrıntıyı da kurul ile belediye verir. Böyle bir evi almadan ya da kiralamadan önce sorulacakları eski kentte taş ev üzerine yazıda ayrıntısıyla anlattık.
Tapu öncesi sorulanlar
Satıcının evin gerçek sahibi olduğunu nasıl anlarım?
En kesin cevap tapu kaydıdır: kayıttaki sahibin adı, satışı yapacak kişinin kimliğindeki adla aynı olmalıdır. Satışı başka biri yapacaksa bunun hangi belgeye dayandığını tapu gününden önce görmek istemeniz yerinde olur; rapor da yerin bugün kullanılıp kullanılmadığını ve dışarıdan nasıl göründüğünü ayrıca yazar.
Miras kalmış, paylı bir tarlayı alırken neye bakılır?
Önce tapu kaydında payların nasıl dağıldığına ve satışın hangi payı kapsadığına bakılır. Paylı bir tarlanın tamamını almak, kayıttaki bütün pay sahiplerinin satışa katılmasını gerektirir; tek bir payı almak ise tarlanın belli bir köşesini almak anlamına gelmez. Yerinde de tarlanın bugün ekili ya da boş olduğu ve sınır işaretlerinin durumu görülür.
Ev kiralarken de bu kontrol işe yarar mı?
Yarar, yalnız ölçüsü küçülür. Kiraya verenin evin sahibi ya da sahibinin yetki verdiği kişi olup olmadığı tapu kaydı ve yazılı yetkiyle anlaşılır; yerinde ise evin boş olup olmadığına ve size gösterilen evin kiralanacak ev olup olmadığına bakılır.
Kontrol tapu gününe yetişmezse ne yapmalıyım?
Tapu gününü kesinleştirmeden önce kontrolün kapsamını konuşun; ne kadar süreceği, bakılacak yerin türüne ve sayısına göre değişir. Gün yaklaşırken cevapsız bir soru kaldıysa ödemeyi ve tapu işlemini o soru kapanana kadar ertelemek, ileride bir şeyi geri almaya çalışmaktan kolaydır.
Başvururken hangi bilgileri hazırlamalıyım?
Yerin ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi, varsa ilan ve fotoğrafları, size gösteren kişinin adı ve tapu günü yeterlidir. Tapu gününü baştan yazmanız, çalışmanın o güne göre sıralanmasını sağlar. Satıcı ya da aracıyla yaptığınız yazışmalarda yerin tarifi geçiyorsa onları da ekleyin; sözle verilen tarif ile kayıt arasındaki fark bazen ilk kez orada görünür.